האם ניתן לפנות בכוח שוכר שלא משלם דמי שכירות?

בעלי דירות רבים שואלים אותי האם ניתן לפעול, בכוח סביר, כנגד שוכר אשר איננו משלם דמי שכירות. האם ניתן להחליף מנעולים?האם ניתן לנתק השוכר מאספקת זרם חשמל ומים? האם ניתן לפנות את המטלטלין שלו באופן חד צדדי?

ובכן, בדר"כ התשובה היא שלילית. בתי המשפט סולדים מהתנהגות חד צדדית כזו. דרך המלך במקרה כזה היא הגשת תביעת פינוי וניהול הליך משפטי מסודר, בו לכל צד יש הזדמנות להשמיע את טענותיו, אשר בסופו ינתן צו פינוי. בנוסף, נקיטת הליך חד צדדי כזה עשויה לחשוף את המשכיר, במקרים מסויימים, לתביעות כספיות מצד השוכר.

הגשת תביעת פינוי לבית המשפט היא אמנם הליך אשר אורך זמן, ואולם, כיום, לאור תקנות סדר הדין האזרחי המאפשרות הגשת תביעת פינוי בסדר דין מיוחד, מדובר בהליך מהיר מאוד*.

אמנם, נקיטת הליך משפטי דורשת שכירת שירותי עו"ד וייצוג משפטי, כך שמדובר בעלויות נוספות שנגרמות לבעל הבית, פרט לעובדה כי הדייר הסורר ממילא לא משלם את דמי השכירות ולעיתים גם לא משלם את הוצאות התחזוקה השוטפות של המושכר.

ואולם, יש לזכור כי באם בעל הבית יזכה בהליך המשפטי, יפסקו לטובתו הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד אותם יוכל לגבות מהשוכר. בנוסף, אם המשכיר השכיל, מלכתחילה, לקבל בטחונות טובים, יוכל לגבות את הוצאותיו על ידי מימוש בטחונות אלו.

דוגמא למקרה בו בית המשפט הביע את דעתו השלילית כנגד פעולה חד צדדית של המשכיר ניתנה במסגרת ת"א 2724/04 בבית המשפט השלום בירושלים אפלבויים נ. אהוניאן ציון.

שם, לטענת הנתבע (המשכיר), התובע הפר את הסכם השכירות בכך שלא שילם דמי שכירות. הנתבע לקח באופן חד צדדי את החזקה במושכר על ידי כך שמנע בכוח מהתובע להיכנס לחנות שהושכרה לו על ידי הנתבע.

בית המשפט קבע כי גם אם הפר התובע את הסכם השכירות בכך שלא שילם את דמי השכירות, לא היה זכאי הנתבע לפנותו באופן חד צדדי. גם אם הסכם השכירות מקנה למשכיר זכות לדרוש פינוי מיידי, אין בכך כדי להעניק למשכיר זכות לעשיית דין עצמי.

על פי ההסכם, היה על המשכיר לשלוח הודעת ביטול, וזו לא ניתנה. גם אם הנתבע היה זכאי, לאחר נקיטת הליכים משפטיים, לדרוש את פינוי המושכר, הרי שעשיית דין עצמית כמוה כהפרת חוזה בין הצדדים.

השוכר תבע את המשכיר בנזקים שנגרמו לו עקב השתלטותו של הנתבע על המושכר, ובהם- החזר הוצאות עבור שיפוץ כללי שנעשה במושכר, פיצוי בגין מלאי וציוד שהיה במקום, הפסד השתכרות ופיצוי בגין פגיעה במוניטין ועוגמת נפש.

בית המשפט פסק פיצוי כספי חלקי, בהתאם לתשתית הראייתית שהונחה בפניו, וכנגד קיזז נזקים שנגרמו לנתבע בגין אי תשלום דמי השכירות.